Популизм или реальная реформа?
Эксперты оценили планы Виталия Мутко по выводу из тени рынка аренды жилья
На днях Виталий Мутко, бывший министр спорта, а ныне гендиректор федеральной компании «Дом.РФ» выступил с инициативой по внедрению единой федеральной платформы для сдачи жилья в аренду. Согласно планам, сайт-агрегатор может быть запущен уже в следующем году и позволит вести бизнес по аренде жилья «более цивилизованно», а соответствующий законопроект может быть внесен в Госдуму уже в конце сентября 2020 года.
Чиновники из Минстроя уже подсчитали, что если все жилье будет сдаваться официально, через сайт, то бюджет получит дополнительно до 200 млрд рублей налогов в год. Удастся ли реализовать эту новую федеральную инициативу, что от неё вообще ждать обычным людям, повысятся ли цены — все это далеко не праздные вопросы и для тех, кто снимает, и для тех, кто сдает жильё, а таких в Приамурье, да и по всей стране огромное количество. Мы решили узнать мнение ведущих специалистов по недвижимости в Москве и Благовещенске.
Федеральная платформа для сдачи жилья в аренду может появиться в России в 2021 году. Такое заявление сделал генеральный директор компании «Дом.РФ» Виталий Мутко. По его словам, новая площадка объединит различные сервисы для пользователей и поспособствует формированию в стране цивилизованного рынка арендного жилья, пишет РИА Недвижимость.

Однако, эксперты в сфере недвижимости не ждут серьёзных изменений на рынке аренды жилья от внедрения единой федеральной платформы. Они уверены, что для решения проблем рынка создания такой системы недостаточно.
По данным «Дом.РФ», сегодня почти 10% семей в России снимают жилье. Общий объем арендного жилья компания оценивает в 239 млн квадратных метров — это 6% жилищного фонда. В пять раз меньше, чем в западных странах, где эта доля составляет 30-40%. В крупных городах вроде Нью-Йорка и Берлина показатель доходит до 80.

Существенная часть арендного жилья в России находится в теневом секторе — это признают и власти, и риелторы. В августе 2019 года «Дом.РФ» сообщал, что «серым способом» жильё снимают 7 млн семей. По более поздней оценке Минстроя, речь может идти о 5,2 млн квартир.
Налоги под вопросом
Опрошенные «Амур.инфо» риелторы, подтверждают, что очень часто люди заключают договор аренды жилья на 11 месяцев, чтобы не регистрировать его и не платить налоги. Но как ситуацию изменит создание новой федеральной площадки-агрегатора, им пока непонятно.

Владелец московского агентства недвижимости «Квартирное бюро Александра Харыбина» Александр Харыбин заметил, что «инициатива красивая, только не очень понятно, в чём она будет заключаться».
— Каким образом они через эту площадку заставят всех платить налоги, мне пока не ясно. Неясно, зачем нужен агрегатор налоговикам? Неужели они не имеют других механизмов?
Александр Харыбин
Руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимость» Елена Мищенко отмечает, что люди, готовые сдавать жильё официально, уже есть — они просто изначально закладывают размер налога в стоимость аренды и заявляют о себе, как добросовестные налогоплательщики.
— Но большинству сегодня не с чего платить налоги, учитывая, что в результате режима самоизоляции рынок аренды жилья сильно просел. Людям финансово тяжело. Для кого-то сдача в аренду — единственный источник дохода. Сейчас многие семьи сходятся в одну квартиру, чтобы сдавать освободившиеся метры. Всё это не от хорошей жизни.
Елена Мищенко
По мнению риелтора, для легализации рынка необходимы другие механизмы. Собственникам нужно предложить стимулирующие инструменты. Например, не оформлять ИП, не платить за капремонт, не засчитывать пенсионерам сдачу в аренду как дополнительный доход и не урезать им пенсию.

На Дальнем Востоке разделяют эту точку зрения. Специалист по недвижимости Екатерина Евтухова рассказала «Амур.инфо», что в Благовещенске, например, дефицит бюджетного жилья. А в конце августа — в сентябре снять достойную квартиру за относительно небольшие средства достаточно сложно в связи с началом учебного года.

По словам эксперта, большинство договоров по аренде квартир заключается на 11 месяцев, чтобы не регистрировать сделку. И пока сложно представить, что создание онлайн-платформы позволит «вывести из тени» сделки по аренде жилья, говорит Евтухова.
Цена аренды
Мнения экспертов о том, вырастут ли цены при выборе жилья через единую платформу, разошлись. Директор департамента жилой недвижимости Colliers International Кирилл Голышев предположил, что речь может идти о разнице «от 5 до 10%» при выборе квартиры через «Дом.РФ» по сравнению с другими агрегаторами. Но риелтор не считает это проблемой:
— В этой части может быть чуть дороже, незначительно, но зато у тебя будет четкое понимание, что у тебя абсолютно прозрачная схема сделки и прозрачный конечный арендодатель. И у тебя будет минимум вопросов, что делать дальше, если в квартире что-то происходит – у всех объектов «Дом.РФ» единая управляющая компания».
Кирилл Голышев
Екатерина Евтухова с этим согласна.

— Если собственник будет готов платить налоги, то цена за квартиру будет явно выше. Что тогда выберут арендаторы: платить за квартиру больше и официально или же «уйти снова в тень» и сэкономить семейный бюджет? Думаю, большинство выберут последний вариант, — рассуждает благовещенский эксперт.

Александр Харыбин, однако, говорит, что «цены на аренду растут только тогда, когда у людей растут зарплаты».

— Никакая платформа их не поднимет, скорее всего, и не опустит. Цены зависят от рынка труда. Арендодатели не откажутся никогда сдавать свои квартиры, потому что они приносят им доход, а налог у нас не такой уж большой и даже если его придется обязательно платить — никто не откажется сдавать квартиры, — отметил эксперт.

Плюсы для арендаторов
Московский эксперт Кирилл Голышев уверен, что пока речь идет только о жилье бизнес-сегмента. Это объекты в сегменте бизнес-класса, которые будут находиться за «Дом.РФ», которыми они будут управлять: сами эксплуатировать, сами сдавать в аренду. Если возможности новой платформы можно будет распространить и на более доступное жильё, это обезопасит рынок аренды, считает эксперт.

— Сейчас арендаторы на тех платформах, которые имеют возможность давать выбор (те же «Авито» и ЦИАН), никаким образом не защищены. Эти генераторы выдают объявления, что какая-то квартира сдаётся. Но дальше мы не понимаем, насколько защищён будет в тех или иных аспектах арендатор. Не попросят ли его завтра съехать, к кому ему обращаться по вопросам, связанным с управлением этой недвижимостью, и так далее. А если мы говорим про платформу «Дом.РФ», то они, безусловно, будут полностью отвечать за тот объём жилья, который будут предоставлять для реализации и в аренду: это будет чистая и прозрачная сделка, арендатор будет уверен, что за тот срок, на который он заключил договор, этот договор точно не расторгнут. Это будет определенный уровень отделки, определенный уровень управления, — рассуждает Голышев.


Амурские эксперты считают, что онлайн-платформа заинтересует часть людей среднего возраста – как арендаторов, так и арендодателей.

— На сайте ведь предполагаются различные полезные сервисы для пользователей: возможность подать рекламу и скачать шаблоны договоров. Если будут ещё онлайн-консультации юристов по недвижимости, то будет замечательно. Стороны смогут обратиться в случае возникновения каких-либо споров. В целом начнется формирование цивилизованного рынка недвижимости по аренде. Но это в идеале, — отметила Екатерина Евтухова.
Пиар вместо помощи
Пока новая инициатива вызывает больше вопросов, чем даёт ответов. И на данном этапе эксперты не готовы говорить о её реальном влиянии на рынок аренды жилья.

По мнению благовещенского специалиста по недвижимости Екатерины Евтуховой, непонятно, как государство собирается гарантировать безопасность сторонам.

— Ведь, если арендатор внезапно съедет и вывезет ценные вещи, то, как платформа поможет? Она предоставит консультацию юриста и написание иска в суд? Или, например, собственник решит продать квартиру и попросит арендатора съехать, то, как сайт сможет ему запретить? — интересуется Евтухова.

Владелец агентства недвижимости Александр Харыбин отметил, что «пока что нет исчерпывающей и вообще никакой информации о платформе», сложно судить, что она даст бюджету.

— Пока что я вижу лишь набор слов, которые выглядят красиво. Отмечу что «Дом.РФ» строит доходные дома, возможно, для этого им нужна своя рекламная площадка. Возможно, они хотят сделать еще один ЦИАН, — сказал эксперт.

— По нашим оценкам, данная платформа никак не повлияет на рынок аренды жилья — ни на цены, ни на взаимоотношения арендаторов и арендодателей, — говорит руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимость» Елена Мищенко.

В том, что на рынок аренды это не повлияет, уверен и президент НП «Дальневосточная гильдия риелторов», генеральный директор агентства недвижимости «Титул ДВ» Александр Бордюг. Он считает заявление о создании платформы простым популизмом.
— Кроме популизма, это ничего не несёт. Ничего не изменится, ни на копейку. Популизм полный. Пожалуйста, открывайте «Авито» — вот вам площадка по аренде жилья. У нас «Фарпост» — вот вам такая площадка.
Александр Бордюг
Кстати, как именно «Дом.РФ» собирается отбирать объекты других сервисов в свою базу и договариваться с ними, пока тоже неизвестно. «Амур.инфо» разослал запросы сервисам «Авито», Booking.com и Airnbnb. Внешняя пресс-служба компании Booking.com ответила, что не сможет предоставить комментарий по данной теме, остальные агрегаторы не ответили.

Из того, что нам удалось узнать от профессионалов, можно пока сделать один вывод – на бумаге грандиозные планы реформаторов рынка арендованного жилья выглядят гораздо красочнее, чем в приложении к реальной жизни. Во всяком случае, беспокоиться арендаторам и съемщикам, похоже, преждевременно.
Made on
Tilda